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Die Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau nach Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes

Zielgruppe

Mitarbeiter*innen in der Wohnungswirtschaft

Ziel und Inhalt

Mieterhöhungen gehören wie Betriebskostenabrechnungen zu den mehr oder weniger jährlich wiederkehrenden Aufgaben im Vermietungsgeschäft. Zum 01.07.2022 hat der Gesetzgeber durch das Mietspiegelreformgesetz wichtige Vorschriften des Miethöherechts geändert und durch eine Mietspiegelverordnung die Anforderungen an Mietspiegel und ihre Verwendung präzisiert. Die Gemeinden werden erstmals verpflichtet, Mietspiegel aufzustellen.


Die neue Mietspiegelverordnung macht genaue Vorgaben, wie dies zu geschehen hat. Nur wenn diese Vorgaben eingehalten werden, wird in gerichtlichen Verfahren die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Werten des Mietspiegels entnommen. Bedeutung hat dies nicht nur für Bestandsmietenerhöhungen, sondern auch für die Anwendung der Mietpreisbremse. Darüber hinaus bietet die Verordnung aber auch weiterhin – insbesondere für kleiner Gemeinden, die Möglichkeit an, Mietspiegel auf einfache Art und Weise ohne weiterreichende Rechtsfolgen zu erstellen.
Neben der Kenntnis dieser aktuellen Gesetzesvorschriften ist auch die Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung immer wichtiger. Gerade der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren zahlreiche grundlegende Entscheidungen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und zur Mieterhöhung nach Modernisierung veröffentlicht. Hinzu kommt auch noch die Instanzrechtsprechung, die es zu kennen gilt.



Das Seminar will ausgehend von den Grundlagen des preisfreien Mietpreisrechts die anspruchsvollen Verfahren darstellen.


1. Die Mieterhöhung nach § 558 ff BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete
1.1 Formalien des Mieterhöhungsverlangens
1.1.1 – bei Personenmehrheiten
1.1.2 – durch Vertreter
1.2 Begründung des Mieterhöhungsverlangens
1.2.1 Mietspiegel
1.2.2 drei Vergleichswohnungen
1.3 Bedeutung fehlerhafter Zustimmungsverlangen
1.4 Die materiellen Voraussetzungen
1.4.1.1 Die Jahressperrfrist und die 15-Monatsfrist insbesondere bei früher preisgebundenem Wohnungsbau
1.4.2 Die Kürzungsbeträge
1.4.3 Die Kappungsgrenze
1.4.3.1 Bei Teilinklusivmieten
1.4.3.2 Nach vereinbarter Modernisierungserhöhung
1.4.4 Die ortsübliche Vergleichsmiete
1.4.4.1 Der Begriff
1.4.4.2 Die 5 Wohnwertmerkmale
1.4.4.3 Bandbreite/Spanne
1.4.4.4 Der Betrachtungszeitraum
1.4.4.5 Das Mischungsverhältnis
1.5 Das Klageverfahren
1.5.1 Die Beweisaufnahme
1.5.1.1 Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Indizien
1.5.1.2 Der qualifizierte Mietspiegel nach der Reform
1.5.1.2.1 Voraussetzungen
1.5.1.2.2 Die verschiedenen Vermutungswirkungen
1.5.1.2.2.1 Die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze der Mietspiegelerstellung
1.5.1.2.2.2 Die MietspiegelVO
1.5.1.2.2.3 Die Anerkennung durch Behörden und Interessenverbände
1.5.1.3 Die Überprüfung von Sachverständigengutachten
2. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Modernisierung
2.1 Der Begriff der Modernisierung
2.2 Formalien des Mieterhöhungsverfahrens (Begründung/Erläuterung)
2.2.1 Wärmebedarfsberechnung
2.2.2 Umfang der Erläuterungen
2.3 Die anrechenbaren Kosten
2.3.1 Einzelne Positionen
2.3.2 Die „fiktiven Erhaltungskosten“
2.3.3 Rückforderungen wegen früherer fehlerhafter Erhöhungen
2.4 Der Umlageschlüssel
2.5 Der Zeitpunkt der Erhöhungserklärung und Wirkungszeitpunkt
2.6 Die Kombination verschiedener Mieterhöhungsmöglichkeiten
2.7 Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB
3. Die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete nach §§ 556d ff BGB

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