Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau inkl. den neuen Möglichkeiten nach dem „Heizungsgesetz“

Ziel und Inhalt

Nach langem politischen Streit ist zum 01.01.2024 die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes in Kraft getreten. Es verschärft massiv die Anforderungen an Heizungsanlagen sowohl bei Neubauten wie auch im Bestand. Um das auch im vermieteten Bestand durchsetzen zu können hat der Gesetzgeber kurzfristig auch Änderungen des BGB-Mietrechts durch das Gesetz vorgenommen. Es geht um die Durchsetzung der erforderlichen Maßnahmen sowie die anschließende Finanzierung durch mögliche Mieterhöhungen. Gerade hier hat es erhebliche Änderungen gegeben. Schließlich wurden auch Vorschriften der Heizkostenverordnung und die Betriebskostenverordnung an die neuen Beheizungsformen angepasst.

Auch ansonsten kommt das Miethöherecht nicht zur Ruhe. Bereits zum 01.07.2022 hatte der Gesetzgeber durch das Mietspiegelreformgesetz wichtige Vorschriften des Miethöherechts geändert und durch eine Mietspiegelverordnung die Anforderungen an Mietspiegel und ihre Verwendung präzisiert. Es liegen die ersten Erfahrungen mit den neuen Regelungen vor, auf die eingegangen werden soll. Im Koalitionsvertrag sind weitere Änderungen des Mietrechts insbesondere auch des Miethöherechts und des Kündigungsrechts angekündigt.

Neben der Kenntnis dieser aktuellen Gesetzesvorschriften ist auch die Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung immer wichtiger. Gerade der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren zahlreiche grundlegende Entscheidungen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und zur Mieterhöhung nach Modernisierung veröffentlicht. Hinzu kommt auch noch die Instanzrechtsprechung, die es zu kennen gilt.

Das Seminar will ausgehend von den aktuellen Änderungen die Grundlagen des preisfreien Mietpreisrechts darstellen.

Inhalt:

1. 1. Das „Heizungsgesetz“
      • Der Hintergrund
      • Der Inhalt
      • Der Duldungsanspruch
      • Die anschließende Mieterhöhung
        • Die verschiedenen Möglichkeiten
        • Die neue Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 559e BGB
        • Die neue Kappungsgrenze
        • Der Härteeinwand
        • Besonderheiten bei Index- und Staffelmieten

1. 2. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Modernisierung
      • Der Begriff der Modernisierung
      • Formalien des Mieterhöhungsverfahrens (Begründung/Erläuterung)
        • Wärmebedarfsberechnung
        • Umfang der Erläuterungen
      • Die anrechenbaren Kosten
        • Einzelne Positionen
        • Die „fiktiven Erhaltungskosten“
        • Rückforderungen wegen früherer fehlerhafter Erhöhungen
      • Der Umlageschlüssel
      • Der Zeitpunkt der Erhöhungserklärung und Wirkungszeitpunkt
      • Die Kombination verschiedener Mieterhöhungsmöglichkeiten
      • Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB

1. 3. Die Mieterhöhung nach § 558 ff BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete
      • Die materiellen Voraussetzungen
        • Die Jahressperrfrist und die 15-Monatsfrist insbesondere bei früher preisgebundenem Wohnungsbau
      • Die Kürzungsbeträge
      • Die Kappungsgrenze
        • Bei Teilinklusivmieten
        • Nach vereinbarter Modernisierungserhöhung
      • Die ortsübliche Vergleichsmiete
        • Der Begriff
        • Die 5 Wohnwertmerkmale
        • Bandbreite/Spanne
        • Der Betrachtungszeitraum
        • Das Mischungsverhältnis
      • Das Klageverfahren
        • Die Beweisaufnahme
          • Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Indizien
          • Der qualifizierte Mietspiegel nach der Reform
            • Voraussetzungen
            • Die verschiedenen Vermutungswirkungen
              • Die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze der Mietspiegelerstellung
              • Die MietspiegelVO
              • Die Anerkennung durch Behörden und Interessenverbände
            • Die Überprüfung von Sachverständigengutachten